Copyright © www.avran.co.il 2008 LTD

  • Google+ Social Icon
  • Facebook Social Icon
  • Google Places Social Icon
 תמ"א 38 | אברן בנייה בע"מ | התחדשות עירונית |יזמות ובניה | תמא 38 תיקון 3

אודות תמ"א 38

שמה המלא של התוכנית הוא "תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה" (תמ"א 38).
נוסף על כך תמ"א 38 היא דרך מקורית ומהירה להשביח את ערך הנכס ללא עלות כספית מצד הדיירים. מטרת התוכנית היא לחזק מבנים ישנים, אשר נבנו לפני שנת 1980.
במסגרת פרויקט תמ"א 38, זוכים הדיירים ליתרונות רבים ולהשבחת ערך הנכס: חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, שיפוץ הבניין מפנים ומבחוץ, הוספת מעלית, הוספת ממ"ד, הוספת מרפסת שמש, החלפת התשתיות, בניית חניה ועוד. 

 

מטרות התוכנית:

  1. לקבוע הסדרים תכנוניים כחלק ממכלול רחב של הסדרים כלכליים, חוקיים ואחרים לשיפור מבנים וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה.

  2. לקבוע הנחיות לחיזוק מבנים קיימים כדי לשפר עמידותם בפני רעידות אדמה, ולשם כך לזהות ולאפיין סוגי מבנים שיש לחזק.

  3. לעודד ביצוע חיזוק המבנים כאמור ע"י תוספות בניה באמצעות:

  • יצירת מסגרת סטטוטורית שתאפשר מתן היתרי בניה לשינויים במבנים לצורך חיזוקם מכוח התוכנית.

  • קביעת תנאים למימוש תוספות הבניה שיותרו בגין חיזוק המבנים.


התוכנית חלה על כל שטח מדינת ישראל על אף העובדה כי אמצעי העידוד לחיזוק מבנים המוצעים בתוכנית כוללים הוספת זכויות בניה. תמריץ שאין בו כדי לממן חיזוק מבנים באזורי הפריפריה בשל הביקוש הנמוך לדירות באזורים אלה וערכי הקרקע הנמוכים. 
התוכנית חלה על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם לפני ה-1 בינואר 1980 למעט מבנים העומדים בתקן ישראלי (ת"י) 413. 
תקן ישראלי 413 אושר לראשונה בשנת 1975 עד למועד זה לא היה תקן מחייב לבניה עמידה בפני רעידות אדמה. 


תמ"א 38 יוצאת מנקודת הנחה כי הוראות התקן לא יושמו מיד עם אישורו, לאור משכי הזמן הארוכים יחסית של תהליכי התכנון, הרישוי והבניה ועל כן התוכנית, תמ"א 38, חלה על מבנים קיימים שהיתר לבנייתם הוצא קודם ל-1 בינואר 1980. כמובן שהתוכנית אינה מונעת את חיזוקם של מבנים שניבנו מאוחר יותר כל זאת ללא קבלת תוספות בניה כמפורטים בתוכנית. 
התמ"א אינה חלה על מבנים שהתקן פטר אותם, לדוגמא: 

  1. מבנים עד שתי קומות בשטח של עד 400 מ"ר. 

  2. מבנים שאינם מאוישים רוב הזמן כגון מחסנים. 

  3. מבנים שנקבעו להריסה על פי תוכנית או על פי צו סופי של בית משפט. 

פרטים נוספים אודות תמ"א 38 ניתן למצוא באתר מינהל מקרקעי ישראל ובקישורים הבאים:

 

* לצורך צפייה בקבצים אלו נדרשת תוכנת Acrobat Reader המסופקת חינם ברשת האינטרנט. להתקנת התוכנה לחץ כאן.

 

סקרים ותחזיות של מוסדות מחקר בישראל ובעולם צופים רעידת אדמה בישראל. לא ניתן כמובן לחזות את המועד המדויק של התרחשותה אולם, ברור כי יש להיערך לקראתה. 
כחלק מההערכות הוקמה בשנת 1999 ועדת היגוי ממשלתית הכוללת נציגים של משרדי הממשלה השונים, גופי חירום, מכוני מחקר וארגונים אזרחיים. ועדת ההיגוי עוסקת בכלל הנושאים הקשורים להכנות לקראת רעידת אדמה: הקמת מרכזי מידע, הכנת מענה רפואי, מניעת נזקים בתחום הבניה הקיימת והחדשה, חקיקה ועוד.

בישראל תקנות מחייבות לעמידות מבנים ברעידות אדמה. התקנות הוכנסו לשימוש ב-1975 וכל מבנה חדש מחויב לעמוד בהן. כחלק מההכנות לרעידת אדמה עלה הצורך בחיזוק מבנים קיימים שנבנו טרם כניסת התקנות לתוקף.

אי לכך בשנת 2005 גובשה תוכנית מתאר ארצית מספר 38 (תמ"א 38). התוכנית קובעת הנחיות תכנוניות לחיזוק מבנים קיימים במטרה לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה. 

בגלל חשיבות התוכנית, נותנות הממשלה והרשויות המקומיות תמריצים שונים, בכדי לאפשר לתוכנית לצאת לפועל ומאפשרות הוספת שיפורים והשבחת הנכסים.
 

היתרונות המרכזיים בתמ"א 38 הם:

  • השבחת הנכס.

  • שיפוץ הבניין ושדרוגו.

  • שיפור עמידות המבנה בפני רעידות אדמה.

  • שיפור איכות החיים של הדיירים.

  • העלאת ערך הדירות באופן משמעותי ללא כל ההוצאה הכספיות הכבדות הכרוכות בכך.

חשיבות תמ"א 38

 

שלבי מימוש תמ"א 38

ישנם שני מסלולים עקריים לחיזוק מבנים:
 

מסלול ראשון: תמא 38/1, חיזוק הבניין הקיים 
זהו המסלול העקרי בתוכנית המקורית, המאפשר חיזוק המבנה הקיים. בנוסף לחיזוק המבנה, הועדות המקומית רשאיות לאשר הטבות נוספות ועיקרן:

  • חיזוק המבנה בלבד, ללא תוספות בנייה.

  • סגירה של קומת עמודים לצורך בניית דירות חדשות, או להרחבת דירות בקומה הראשונה.

  • הוספת 2 קומות נוספות לבניית דירות חדשות.

  • הקמת אגף חדש לבניין לבניית דירות חדשות.

  • הקמת קומת גג להוספת דירות חדשות.

  • הרחבת הדירות הקיימות - עד 25 מ"ר, הכוללות ממד בעל 9 מ"ר לפחות.

  • הוספת מעלית לבניין.

  • הקלות בנושאי חניה.

מסלול שני: תמ"א 38/2, הריסת הבניין הישן ובנית בניין חדש. 
התכנית אושרה בפברואר 2010 ומאפשרת שימוש בזכויות התמ"א גם לגבי בניין שהוחלט על הריסתו והקמתו מחדש, (מאין "פינוי בינוי" לבניין).

היתרון הגדול במסלול זה הוא החלפת בניין בן 30 לפחות, בעל אילוצים תכנונים רבים, בבניין חדש ומודרני, תוך ניצול מיטבי של זכויות בניה.

להלן השלבים למימוש התמ"א 38:

 

שלב א' - בדיקה
בדיקת מהנדס קונסטרוקציה בדיקת הצורך בחיזוק והמלצה על שיטת החיזוק. בסיום שלב זה אם התברר כי המבנה אינו זקוק לחיזוק מסתיים הטיפול. 

 

שלב ב' - כתיבת חוות דעת
כתיבת חוות דעת ע"י מהנדס הקונסטרוקציה כשלב משלים לבדיקה שערך בשלב הראשון. כתיבת חוות דעת ע"י אדריכל לאחר שיבחן את נושא זכויות הבניה הנוספות ופתרונות אפשריים למימוש (הרחבת דירות, הוספת יחידות דיור, הוספת מעלית וכו') כתיבת חוות דעת משפטית במטרה לבחון האם יש מניעה משפטית כלשהי ליישום התמ"א. 

שלב ג' - הערכת עלויות
ביצוע הערכת עלויות למימוש הפרויקט. בשלב זה יבחנו עלויות נוספות כדוגמת מיסים, אגרות והיטלים. 

 

שלב ד' - תכנון
הכנת תוכניות מפורטות ע"י אדריכל ומהנדס. תוכניות אלה בתוספת בקשות להיתר יוגשו לרשות המקומית במטרה לאשר את תוספות הבניה המבוקשות. במידה ויש צורך בביצוע סבב נוסף יבוצעו אלה עד לאישור התוכניות. 

שלב ה' - ביצוע
שלב הביצוע הוא שלב העבודה המעשית על הבניין לצורך ביצוע הפרויקט, פיקוח וניהול הפרויקט עד לסיומו.

 

03/07/2019

פינוי בינוי הוא הפתרון בהתחדשות? ההיסטוריה מוכיחה אחרת

מקבלי ההחלטות החליטו לפתע שתמ"א 38 מיותרת ושאין ביכולתה להושיע את שוק הדיור המקרטע - הנה הסיבות בגללן ראוי לשקול מחדש את ההחלטה לביטול התכנית

03/07/2019

המלצת מינהל התכנון לא חרצה את דין תמ"א 38: שאלות ותשובות

איך ייראה היום שאחרי? למה מינהל התכנון רוצה לבטל את תמ"א 38? מה מציעים במינהל התכנון כחלופה?

01/07/2019

הדיירים יצאו לפרויקט תמ"א 38 ללא יזם - וכמעט איבדו את דירותיהם

הדיירים ברחוב כ"ג בגבעתיים יצאו לפרויקט תמ"א 38 ללא יזם, נתקעו בתוך אתר בנייה למשך ארבע שנים וכמעט איבדו את דירותיהם • ואז הגיעה התפנית בעלילה

22/06/2019

5 דרכים לחסוך בארנונה בפרויקט התחדשות עירונית

עו"ד נועה טלבי מסבירה מה צריך לבדוק מבחינת מיסוי ארנונה לפני שנכנסים לפרויקט התחדשות עירונית, איך ניתן להקטין חיובי ארנונה אפשריים בפרויקטים שונים או בשלבים שונים בפרויקט, ואיך נמנעים מחיוב רטרואקטיבי • כל המידע שיכול לחסוך כסף ותסכול מול הרשות המקומית, במדריך הארנונה שלפניכם  

22/06/2019

ההבדלים בין סוגי התמ”א השונים

יש מילים חמות בשוק הנדל”ן בשנים האחרונות: התחדשות עירונית, תמ”א 38, פינוי בינוי – מה הקשר בין אלו לשבר הסורי אפריקני ומה ההבדלים בין סוגי התמ”א השונים?

21/06/2019

לעבור את התמ"א בשלום: מה חשוב לעשות לפני חתימה על חוזה עם יזם

פרויקטים רבים של תמ"א הופכים לסיוט עבור הדיירים. ליקויי בטיחות בבניין, התמודדות עם שכנים סרבנים, יזמים שמתגלים כחסרי יכולת כלכלית לבצע את העבודות ושינויים במדיניות הרשויות - הם רק חלק מהבעיות שעלולות לצוץ במהלך התהליך. אז מה אתם צריכים לעשות כדי שהתמ"א בבניין שלכם לא תסתיים במפח נפש? בדקנו

01/01/2020

נכנסו לתוקפן תקנות חוק המכר בתמ"א 38/1

משרד הבינוי והשיכון והתאחדות בוני הארץ מקדמים הגנה נוספת לכספי רוכשי הדירות  נכנסו לתוקפן תקנות חוק המכר העוסקות בלוח התשלומים, בדגש במיזמי תמ"א 38/1

11/05/2019

ביהמ"ש העליון: דיירים לא אמורים להשתתף בעלות תמ"א 38

ביהמ"ש דחה אפשרות שדיירי בניינים באשדוד ישתתפו בעלויות הפרויקט בהיקף של כ-50 אלף שקל לדירה, כדי שהיזם יקבל פחות קומות: "ברור שהסיכוי לכך אפסי"

04/05/2019

עיריית רמת גן ביטלה את תמ"א 38 בעיר

הוועדה המקומית אישרה החלטה להגביל את התמ"א למקרים חריגים בלבד, ואולם ההתלויות לאישורי התמ"א יחסלו למעשה את מימוש התכנית לחיזוק מבנים בעיר

10/03/2019

זה התמריץ שיגרום לבעלי דירות לקדם התחדשות עירונית

כדי להגביר משמעותית את קצב התגבשות מתחמי פינוי בינוי יש להטיל מס על מי שלא חתמו על הסכם עם היזם. עוד נדרשת תכנית מקיפה שתענה על הצורך הדחוף בקרקעות

1 / 6

Please reload

כתבות ומאמרים